Pfarrverband Schönberg

Pfarrhof 1, 84564 Oberbergkirchen, Telefon: 08637-9886-0, E-Mail: PV-Schoenberg@erzbistum-muenchen.de

ERBBAURECHTSVERGABE in der Erzdiözese München und Freising

Infoblatt - Erbbaurechte Wohnen


I. Erbbaurecht - was ist das?

Erbbaurecht ist das Recht, gegen Zahlung eines festgelegten jährlichen Erbbauzinses auf dem (kirchlichen) Grundstück ein Gebäude zu errichten und für einen fest bestimmten Zeitraum (Laufzeit des Erbbaurechtes) zu nutzen, d.h.
  • der kirchliche Rechtsträger stellt sein Grundstück Ihnen zur Nutzung zur Verfügung
  • Sie errichten auf diesem Grundstück ein Gebäude und werden Eigentümer des Gebäudes.
  • Sie zahlen für die Nutzung des Grundstückes ein jährliches Entgelt (Erbbauzins)

II. Wie bestimmt sich der Erbbauzins?

Der jährliche Erbbauzins beträgt grundsätzlich 4% des Grundstückwertes ohne Erschließungskosten. Der Grundstückwert wird durch die Erzbischöfliche Finanzkammer (als Stiftungsaufsichtsbehörde) in Absprache mit den Vertretern der kirchliche Stiftung ermittelt und festgelegt. Der Grundstückswert orientiert sich am Bodenrichtwert, der vom Gutachterausschuss des jeweiligen Landratsamtes oder einer sonstigen Bewertungsstelle ermittelt wird.

Der Erbbauzins ist wertgesichert. Die Indexveränderungen werden nicht durch die kirchliche Stiftung festgelegt sondern durch das Statistische Bundesamt oder eine sonstige staatliche Stelle. Diese werden jeweils 1x im Monat veröffentlicht.

Der Erbbauzins kann frühestens nach 3 Jahren angepasst werden.

Der Erbbauzins wird grundsätzlich als Jahreserbbauzins vereinbart. Die halbjährliche, vierteljährliche oder monatliche Zahlung wird gewährt, wenn Sie am Lastschrifteinzugsverfahren teilnehmen und die entsprechende Zahlungsweise beantragen.

III. Was darf man bauen?

Was auf dem Grundstück gebaut werden darf, legt nicht die kirchliche Stiftung fest. Vielmehr bestimmt sich das Baurecht wie beim Volleigentum durch kommunales Baurecht (z.B. Bebauungsplan der Gemeinde). Hier besteht kein Unterschied zwischen Volleigentum und Erbbaurecht. Die zulässige Bebauung wird als Zweck des Erbbaurechtes im Erbbaurechtsvertrag festgelegt.

Die Art und die Gestaltung des Baus liegt bei Ihnen. Die Bauüberwachung wird durch die Kommune bzw. die Bauaufsichtsbehörde durchgeführt. Als Volleigentümer des Gebäudes tragen Sie die Baulast und übernehmen alle Pflichten des Bauherren.

IV. Wie entsteht ein Baurecht?

Das Gesetz definiert das Erbbaurecht als das Recht, auf einem Grundstück ein Bauwerk zu errichten. Es gibt parallel zum Grundbuch des Grundstückes ein Grundbuch für das Erbbaurecht.

Sie werden als Eigentümer des Gebäudes in Abteilung 1 (Erbbauberechtigter) eingetragen. Sie können das Erbbaurecht genauso wie Volleigentümer mit Rechten, mit Hypotheken und Grundschulden belasten. Das Erbbaurecht unterscheidet sich darin nicht vom Volleigentum.

V. Wie lange läuft ein Erbbaurecht und was ist danach?

Das Erbbaurecht für Häuser und Wohnungen wird grundsätzlich auf 75 Jahre abgeschlossen. Während dieser Zeit können Sie das Erbbaurecht wie Volleigentum
  • beleihen
  • jederzeit verkaufen
  • jederzeit vermieten
  • an kinder überlassen und vererben.

VI. Verkauf des Erbbaurechtes / Belastung des Erbbaurechtes

Der Verkauf eines Erbbaurechtes sowie die Belastung eines Erbbaurechtes erfolgt im Prinzip so wie der Verkauf, die Überlassung und die Belastung von Volleigentum.

Sie suchen einen Verkäufer, verhandeln die Konditionen und beurkunden mit ihm den Kaufvertrag. Der Unterschied zum Volleignetum besteht darin, dass der Grundstückseigentümer und bei einer Stiftung die Stiftungsaufsichtsbehörde dem Kaufvertrag zustimmen müssen. Grund hiefür ist, dass der Grundstückseigentümer einen neuen Vertragspartner erhält.
Sofern nicht zwingende Gründe in der Person dieses Vertragspartners bestehen, werden der Grundstückseigentümer und die Stiftungsaufsichtsbehörde einem Verkauf zustimmen.

Bei einer Belastung des Erbbaurechtes ist ebenfalls die Zustimmung erforderlich. Grundschulden und Hypotheken dürfen keine Überbelastung des Erbbaurechtes verursachen.
Grundlage hiefür ist der aktuelle Wert der Gebäudlichkeiten.

VII. Ablauf des Erbbaurechtes

Entgegen einer weit verbreiteten Meinung fällt das Erbbaurecht nach Ablauf der Vertragslaufzeit nicht entschädigungslos an den Grundstückseigentümer zurück. Vielmehr wird der Grundstückseigentümer

• entweder das Erbbaurecht auf die voraussichtliche Reststanddauer des Bauwerkes verlängern
• oder eine Entschädigung in Höhe von 2/3 des durch einen vereidigten Sachverständigen ermittelten aktuellen Wertes des/der Gebäude ausgleichen.

VIII. Anforderungen an Bewerber

Sie erhalten ein Erbbaurecht einer katholischen kirchlichen Stiftung oder eines katholischen kirchlichen Rechtsträgers. Bevorzugt berücksichtigt werden Mitglieder der Katholischen Kirche, der Evangelischen Kirche oder jüdischen Glaubensgemeinschaft. Bei der Bewerbung geben Sie bitte an, welcher Konfession Sie angehören.

Falls Sie Interesse an einem Erbbaurecht haben, melden Sie sich bei der
Erzbischöflichen Finanzkammer
- Liegenschaftsabteilung
per Telefon: 089/21 37 – 1686
E-Mail: erbbaurecht@eomuc.de