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Erbbaurecht und Pacht

Der Fachbereich Erbbaurecht und Pacht ist der Erzbischöflichen Finanzkammer, Abteilung Immobilien zugeordnet und ist für die Verwaltung bestehender Erbbaurechte und Pachtverträge zuständig.

Auf diesen Seiten finden Sie Ansprechpartner, wesentliche Informationen und Formulare rund um das Thema Erbbaurecht.
 

Ansprechpartner

Die einzelnen Erbbaurechtsverträge sind den Sachbearbeiter/innen nicht direkt zugeordnet. Das Gebiet der Erzdiözese München und Freising ist in die Region Nord und Süd aufgeteilt. Die für Ihr Dekanat zuständigen Ansprechpartner können Sie der folgenden Grafik entnehmen.
Grafik Dekanate
Dekanatsnamen Region Nord:
Bogenhausen, Dachau, Dorfen, Ebersberg, Erding, Feldmoching, Freimann, Freising, Fürstenfeldbruck, Geisenhausen, Indersdorf, Landshut, Moosburg, Scheyern, Waldkraibrug, Weihenstephan.

Dekanatsnamen Region Süd:
Bad Aibling, Bad Tölz, Baumburg, Berchtesgaden, Chiemsee, Forstenried, Giesing, München-Innenstadt, Inntal, Laim, Miesbach, Mühldorf, Nymphenburg, Ottobrunn, Pasing, Perlach, Rosenheim, Rottenbuch, Teisendorf, Traunstein, Trudering, Wasserburg, Werdenfels, Wolfratshausen

Ansprechpartner Region Nord

Frau Barbara Fleischer
Sachbearbeitung Bereich 1
Tel: 089/2137-1684



Frau Daniela Hattenkofer
Sachbearbeitung Bereich 1
Tel: 089/2137- 2372



Frau Susann Kubasch
Sachbearbeitung Bereich 1
Tel: 089/2137-1573



Frau Anke Schnabel
Sachgebietsleitung Bereich 1
Tel: 089/2137-1558



Frau Katrin Wetzel
Sachgebietsleitung Bereich 1
Tel: 089/2137-1648

Ansprechpartner Region Süd

Frau Brigitte Plagmann
Sachbearbeitung Bereich 2
Tel: 089/2137-1646



Herr Helmut Reitmeier
Sachbearbeitung Bereich 2
Tel: 089/2137-1625



Frau Kathrin Schweiger
Sachbearbeitung Bereich 2
(gehörlos)



Frau Andrea Mayr    
Sachbearbeitung Bereich 2
Tel: 089/2137-2281



Frau Sabine Ponschab
Sachgebietsleitung Bereich 2
Tel: 089/2137-1667




Frau Gundula Sörgel
Sachgebietsleitung Bereich 2 
Tel: 089/2137-1574

Sekretariat

Frau Katharina Weinfurtner

Sekretariat
Tel: 089/2137- 1210

Informationen über Vergabe von Erbbaurechten in der Erzdiözese München und Freising

Für die Vergabe neuer Erbbaurechte sind in der Abteilung „Immobilien“ folgende Fachbereiche zuständig:

- unbebaute Grundstücke  - Fachbereich Grundstücksverkehr und
- bebaute Grundstücke – Fachbereich Portfoliomanagement

Zu beachten ist, dass es sich hierbei um die Vergabe neuer Erbbaurechte handelt. Die Veräußerung von bestehenden Erbbaurechten wird durch den Erbbaurechtsnehmer selbst durchgeführt. 

Derzeit werden über die Immobilienabteilung keine kirchlichen Erbbaugrundstücke im Gebiet der Erzdiözese München und Freising direkt angeboten. Die Abwicklung erfolgt in der Regel über Dienstleistungsunternehmen.

Im Erbbaurecht zu vergebende Grundstücke und Immobilien werden über das Internet und/oder Printmedien angeboten.

Aus dem vorgenannten Grund können leider keine Interessenlisten geführt werden.

Bei Interesse empfehlen wir, die einschlägigen Medien (z.B. Internetportale, Tagespresse, örtliche Anzeigenblätter etc.) zu beobachten.

Häufig gestellte Fragen zum Thema Erbbaurecht

Abgaben - Wer zahlt beim Erbbaurecht?

Einmalige sowie wiederkehrende Abgaben, Grunderwerbsteuer, Grundsteuer, Erschließungskosten etc. sind vom Erbbaurechtsnehmer zu tragen.

Bauliche Veränderungen - Was ist bei der Planung von baulichen Veränderungen zu beachten?

Bauliche Veränderungen (z.B. Flächenerweiterung) und Abweichungen vom Vertragszweck (z.B. Nutzungsänderung) erfordern in der Regel eine vorherige Zustimmung durch den Erbbaurechtsgeber und können einen Nachtrag zum bestehenden Erbbaurechtsvertrag notwendig machen. Gegebenenfalls ist eine Erbbauzinsanpassung erforderlich.
Im Vorfeld ist daher ein Eingabeplan für die vorgesehenen baulichen Veränderungen einzu-reichen. Die Zuständigkeit liegt hier im Fachbereich Grundstücksverkehr (Kontakt: grundstuecksverkehr@eomuc.de).

Bebauung – Was darf auf einem Erbbaurechtsgrundstück gebaut werden?

Die Bebauung richtet sich in erster Linie nach den öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften (z.B. Bebauungsplan). Darüber hinaus können im Erbbaurechtsvertrag weitere Regelungen zur Bebauung getroffen werden/worden sein.

Art und Gestaltung des Bauwerks im Rahmen der zulässigen Bebbauung und des Erbbaurechtsvertrages liegt beim Erbbaurechtsnehmer. Die Bauüberwachung wird durch die Kommune bzw. die Bauaufsichtsbehörde durchgeführt. Die Erzdiözese München und Freising behält sich ebenfalls vor, die Bebauung gemäß den Regelungen im Erbbaurechtsvertrag zu prüfen. Als Volleigentümer des Gebäudes trägt der Erbbaurechtsnehmer die Baulast und übernimmt alle Rechte und Pflichten eines Bauherrn.

Erbbaurecht - Was ist ein Erbbaurecht?


Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten und für einen fest bestimmten Zeitraum zu belassen. Der Erbbaurechtsnehmer (Erbbauberechtigte) wird Eigentümer des Bauwerks, ohne zugleich Eigentümer des Grundstücks zu sein. Als Gegenleistung für die Überlassung des Grundstücks erhält der Erbbaurechtsgeber ein Entgelt – den Erbbauzins.

  • Der Erbbaurechtsgeber (z.B. Stiftung) stellt sein Grundstück für den vereinbarten Zeitraum zur Nutzung zur Verfügung.

  • Der Erbbaurechtsnehmer (Sie) errichtet auf diesem Grundstück sein Gebäude und wird bzw. ist Eigentümer der Gebäudes.

  • Der Erbbaurechtsnehmer zahlt für die Bereitstellung des Grundstückes ein laufendes Entgelt (Erbbauzins).

Erbbaurecht - Wo ist das Erbbaurecht gesetzlich geregelt?

Die gesetzlichen Regelungen zum Erbbaurecht finden Sie im ErbbauRG – Gesetz über das Erbbaurecht.

Neben diesen gesetzlichen Regelungen ist der jeweilige individuell vereinbarte Erbbaurechtsvertrag mit seinen Regelungen maßgeblich.

Erbbauzins - Was ist der Erbbauzins?

Der Erbbauzins ist der Betrag, den der Erbbaurechtsnehmer an den Erbbaurechtsgeber für die Nutzung des Grundstücks bezahlt. Dieser wird im Erbbaurechtsvertrag vereinbart. Auf Grund der langen Vertragslaufzeit wird in der Regel im Erbbaurechtsvertrag eine Wertsicherung des Erbbauzinses (als Ausgleich zur Geldentwertung – Kaufkraftausgleich) vereinbart. Wurde keine entsprechende Regelung im Erbbaurechtsvertrag getroffen, so kann der Erbbauzins gemäß den Reglungen des Urteils vom 03.05.1985, Az.: V ZR 23/84 des Bundesgerichtshofes aus dem Jahre 1985 angepasst werden. 

Erbbauzinsreallast

Zur Sicherung des zwischen dem Erbbaurechtsnehmer und Erbbaurechtsgeber „schuldrechtlich“ vereinbarten Erbbauzinses wird dieser Anspruch als sogenannte „Reallast“ in das Erbbaugrundbuch eingetragen und somit das Erbbaurecht grundbuchlich belastet. Neben der persönlichen Haftung des Erbbaurechtsnehmers dient somit auch das Erbbaurecht als Sicherheit für den Erbbauzins. Aus diesem Grund erfolgt die Eintragung der Erbbauzinsreallast in der Regel an erster Rangstelle.  

Erbe - Kann ein Erbbaurecht vererbt werden?

Ja. Als sogenanntes grundstücksgleiches Recht kann das Erbbaurecht vererbt werden. Bitte nutzen Sie im Todesfall eines Erbbaurechtsnehmers das Formular unter folgendem Link: Formulare Erbbaurecht

Erschließungskosten – Wer kommt für die Kosten auf?

Erschließungskosten, Grunderwerbsteuer und Abgaben etc. sind vom Erbbaurechtsnehmer zu tragen.

Falls vom Erbbaurechtsgeber bereits Erschließungskosten bezahlt worden sind, müssen diese in der Regel vom Erbbaurechtsnehmer erstattet werden. Die Erstattung muss in der Regel vor Beurkundung des Erbbaurechtsvertrages erfolgt sein. 

Grundbuch - Wo wird das Erbbaurecht eingetragen?

Mit Entstehung eines Erbbaurechts werden zwei Grundbücher geführt.

Ein „Stamm“-Grundbuch für das Grundstück und ein „Erbbaugrundbuch“.

Nachdem das Grundstück mit dem Erbbaurecht „belastet“ wird, erfolgt im Grundbuch für das Grundstück in Abt. II (Lasten und Beschränkungen) die Eintragung des Erbbaurechtes. Das Erbbaurecht erhält hier die erste Rangstelle.

Zusätzlich wird für das Erbbaurecht ein eigenes Grundbuchblatt (Erbbaugrundbuch) angelegt. In diesem werden die das Erbbaurecht betreffenden Themen eingetragen.

Grundschuldbelastung/Hypothek - Bis zu welcher Höhe wird in der Regel einer Grundschuldbelastung des Erbbaurechts zugestimmt und was ist zu beachten?

Einer Gesamtbelastung des Erbbaurechts mit Grundschulden bzw. Hypothek wird im Falle einer Erbbaurechtsveräußerung nach unserer derzeitigen Praxis bis zu 100% der Kaufpreissumme zugestimmt, sofern der Kaufpreis nach wirtschaftsorientierten Gesichtspunkten gebildet wurde.

Soll eine Belastung des Erbbaurechtes nicht im Zusammenhang einer Veräußerung erfolgen, orientiert sich die Belastungsgrenze an den gesetzlichen Vorgaben und einer eventuellen Regelung im Erbbaurechtsvertrag.
Bei Belastungen, die über diesen Rahmen hinausgehen, erfolgt eine detaillierte Überprüfung durch unseren Fachbereich Grundstücksverkehr. Anfragen zu Grundschuld-/Hypothekbelastungen stellen Sie bitte an den Fachbereich Erbbaurecht und Pacht, da hier die notwendigen Informationen gesammelt und dann an den Fachbereich Grundstücksverkehr weitergeleitet werden. Nach der Entscheidung durch den Fachbereich Grundstücksverkehr wird der Fachbereich Erbbaurecht und Pacht Sie über die Entscheidung schriftlich informieren.

Um eine mit Kosten verbundene Nachbeurkundung zu vermeiden, empfehlen wir Ihnen, uns bereits den notariellen Entwurf der Grundschuldbestellung  zur Prüfung zukommen zu lassen.

Die stiftungsaufsichtliche Genehmigung zur Belastung des Erbbaurechtes kann erst nach Vorliegen einer notariellen Urkunde erfolgen.

Falls Sie Ihr Erbbaurecht mit Grundschulden / Hypotheken belasten wollen, verwenden Sie bitte das unter „Formulare“ hinterlegte Dokument oder nutzen Sie diesen Link: Formulare Erbbaurecht
Bitte beachten Sie, dass eine Bearbeitung durch den Fachbereich Grundstücksverkehr erst erfolgen kann, wenn alle notwendigen Unterlagen vorliegen.

Grunderwerbsteuer, Grundsteuer und Abgaben - Wer zahlt beim Erbbaurecht?

Grunderwerbsteuer, Grundsteuer, Erschließungskosten und einmalige sowie wiederkehrende Abgaben etc. sind vom Erbbaurechtsnehmer zu tragen.

Heimfall - Was geschieht, falls ein Erbbaurechtsnehmer den Erbbauzins nicht bezahlt?

Der Heimfallanspruch des Erbbaurechts tritt bei einer erheblichen Pflichtverletzung seitens des Erbbaurechtsnehmers (z.B. Zahlungsverzug in Höhe von min. zwei Jahresbeiträgen, Verstoß gegen wichtige Pflichten aus dem Erbbaurechtsvertrag) ein.

Falls der Heimfallanspruch geltend gemacht wird, kann der Erbbaurechtsgeber die Rückübertragung des Erbbaurechts verlangen.

Die Regelungen zum Heimfall ergeben sich aus Ihrem Erbbaurechtsvertrag und den gesetzlichen Bestimmungen.

Kauf des Grundstücks - Kann das Grundstück (nicht das Erbbaurecht) käuflich erworben werden?

Ein Verkauf des Grundstücks durch den Erbbaurechtsgeber ist in der Regel nicht möglich.

Die Erzdiözese München und Freising sowie die in deren Gebiet liegenden Kirchenstiftungen, Pfarrpfründestiftungen und sonstige Stiftungen sind Eigentümer von Grundstücken und unterliegen dem bayerischen Stiftungsgesetz. 

Auf Grund des bayerischen Stiftungsgesetzes sind die Stiftungen verpflichtet, das Stiftungsvermögen zu erhalten.


Kauf/Verkauf/Veräußerung eines Erbbaurechtes (nicht des Grundstückes) – Kann das Erbbaurecht verkauft werden?

Ja. Als sogenanntes grundstücksgleiches Recht kann das Erbbaurecht veräußert (z.B. verkauft, überlassen, vererbt) werden.

Nach Einigung über die Konditionen für Ihr Erbbaurecht zwischen Ihnen und dem potentiellen Erwerber, beauftragen Sie bitte einen Notar Ihrer Wahl zur Erstellung eines Kaufvertrages bzw. -entwurfes.

Nachdem Sie in der Regel aktuelle Informationen zum bestehenden Erbbaurechtsvertrag benötigen und um eine mit Kosten verbundene Nachbeurkundung zu vermeiden, empfehlen wir Ihnen, uns bereits den notariellen Kaufvertragsentwurf zur Prüfung zukommen zu lassen. Dieser Kaufvertragsentwurf wird von uns geprüft und notwendige Änderungen dem von Ihnen beauftragten Notar mitgeteilt.

Die Kaufurkunde wird nach Beurkundung vom Notar an uns zur Entscheidung über das Vorkaufsrecht und zur Prüfung im Rahmen der stiftungsaufsichtlichen Genehmigung übersandt. Erst nach Erteilung der stiftungsaufsichtlichen Genehmigung kann die Urkunde in der Regel vollzogen werden. 

Laufzeit - Welche Laufzeit hat ein Erbbaurechtsvertrag?

Die Laufzeit der Erbbaurechtsverträge können individuell vereinbart werden. Aus diesem Grund ist die Vereinbarung in Ihrem Erbbaurechtsvertrag maßgeblich.

Bei neuen Erbbaurechtsverträgen im Wohnbereich vereinbaren wir derzeit eine Laufzeit von zunächst längstens 75 Jahren.

Eine vorzeitige Verlängerung von Erbbaurechtsverträgen muss individuell geprüft werden.

Nichtkapitalisierungs- / Stillhalteerklärung - Was ist das und wie ist mit dieser umzugehen?

Eine „Nichtkapitalisierungserklärung“ (auch „Stillhalteerklärung) benötigt in der Regel Ihr Finanzierungsinstitut im Rahmen einer Grundschuld-/Hypothekbelastung Ihres Erbbaurechts.

Zu Gunsten des Erbbaurechtsgebers ist in der Regel eine Reallast für die Erbbauzinsen im Erbbaugrundbuch an erster Rangstelle eingetragen. Falls Ihr Finanzierungsinstitut keine Nichtkapitalisierungserklärung vorliegen hat, besteht die Möglichkeit, dass die Forderung im Zwangsversteigerungsverfahren ausfällt. Damit das Finanzierungsinstitut eine ausreichende Sicherheit erhält, kann der Erbbaurechtsgeber erklären, dass er im Zwangsversteigerungsverfahren seinen Anspruch auf die Erbbauzinsen für die restliche Laufzeit nicht in einer Summe und sofort (Kapitalisierung des Erbbauzinses)  geltend macht, sondern der laufende Erbbauzinsanspruch gegenüber einem künftigen Erwerber nach § 59 ZVG bestehen bleibt.

Eine Verpflichtung des Erbbaurechtsgebers hierzu besteht nicht.   

Eine Genehmigung kann erst abgegeben werden, wenn die zu Grunde liegende Grundschuld/Hypothek beurkundet und genehmigungsfähig ist.  

Unsere aktuelle „Nichtkapitalisierungserklärung“ bzw. „Stillhalteerklärung“ finden Sie unter „Formulare“, folgen Sie dazu dem folgenden Link: Formulare Stillhalteerklärung

Reallastnachtrag – Warum muss ein Reallastnachtrag erfolgen?

Zur Sicherung des zwischen dem Erbbaurechtsnehmer und Erbbaurechtsgeber „schuldrechtlich“ vereinbarten Erbbauzinses wird dieser Anspruch als sogenannte „Reallast“ in das Erbbaugrundbuch eingetragen und somit das Erbbaurecht grundbuchlich belastet. Neben der persönlichen Haftung des Erbbaurechtsnehmers dient somit auch das Erbbaurecht als Sicherheit für den Erbbauzins. Aus diesem Grund erfolgt die Eintragung der Erbbauzinsreallast in der Regel an erster Rangstelle.

Bei Begründung älterer Erbbaurechtsverhältnisse wurde der mit Erbbaurechtsvertrag vereinbarte Erbbauzins sowie eine Vormerkung für die Sicherung künftiger Erhöhungen als Reallast im Grundbuch eingetragen. Auf Grund der langen Laufzeit enthalten die meisten Erbbaurechtsverträge auch Vereinbarungen zum Werterhalt (z.B. Anpassung gemäß Verbraucherpreisindex - Inflationsausgleich) des ursprünglich vereinbarten Erbbauzinses. Durch diese Regelung soll z.B. ein Inflationsausgleich erfolgen und der ursprüngliche Wert des vereinbarten Erbbauzinses erhalten bleiben.

Über die Laufzeit des Erbbaurechtes erfolgen somit mehrere Anpassungen des Erbbauzinses. Über diese Anpassung werden Sie von uns informiert und der aktuelle Erbbauzins von Ihrem Konto eingezogen. Allerdings erfolgt keine automatische Anpassung der eingetragenen Reallast im Grundbuch. Über die lange Laufzeit kann sich dadurch eine große Differenz zwischen dem aktuell zu zahlenden Erbbauzins und der im Grundbuch eingetragenen Reallast (entspricht dem Erbbauzins) ergeben. Um zu große Differenzen zu vermeiden, bitten wir Sie von Zeit zu Zeit darum, einen Reallastnachtrag bei einem Notar erstellen zu lassen. Grundlage für diesen Anspruch sind die Regelungen im Erbbaurechtsvertrag.

Versicherung des Gebäudes – Wer ist für die Versicherung verantwortlich?

Für die Versicherungen eines Gebäudes etwa gegen Brand-, Sturm- oder Wasserschäden ist der Erbbaurechtsnehmer verantwortlich.

Verkehrssicherungspflicht – Wer ist dafür verantwortlich?

Der Erbbaurechtsnehmer ist für die Verkehrssicherungspflicht verantwortlich.

Wertsicherungsklausel - Was ist eine Wertsicherungsklausel?

Die Wertsicherungsklausel soll sicherstellen, dass der zwischen den Vertragsparteien vereinbarte Erbbauzins gegen eine Geldent- bzw. –aufwertung geschützt ist und die Kaufkraft des vereinbarten Erbbauzinses erhalten bleibt. Hierfür wird eine sogenannte „Wertsicherungsklausel“ vereinbart. Wurde keine entsprechende Regelung im Erbbaurechtsvertrag getroffen, so kann der Erbbauzins gemäß den Reglungen des Urteils vom 03.05.1985, Az.: V ZR 23/84 des Bundesgerichtshofes aus dem Jahre 1985 angepasst werden.

Zahlungsrhythmus – Kann man den Zahlungsrhythmus verändern?

Üblicherweise ist der Erbbauzins jährlich im Voraus zu leisten. In der Regel stimmen wir einer Umstellung auf monatliche, viertel- oder halbjährliche Zahlungsweise zu, wobei hier jeder Anfrage individuell geprüft wird. Das entsprechende Formular finden Sie unter diesem Link Formulare Erbbaurecht  Falls Zahlungsrückstände bestehen, wird einer Umstellung nicht zugestimmt.

Zahlungsrückstand

Bitte informieren Sie uns rechtzeitig, falls Sie Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsvertrag nicht erfüllen können. Gerne besprechen wir mögliche Lösungsalternativen.

Konsequenzen aus einer Nichterfüllung von vertraglichen Verpflichtungen ergeben sich aus dem Erbbaurechtsvertrag sowie rechtlichen Regelungen. Diese können z.B. Vertragsstrafen, Heimfallanspruch, Schadenersatz etc. sein. 

Zeitablauf - Was geschieht, wenn ein Erbbaurechtsvertrag zeitlich abläuft?

Das Erbbaurecht erlischt zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt und das aufstehende Gebäude geht auf den „ehemaligen“ Erbbaurechtsgeber über. Mit dem Erbbaurecht erlöschen alle Belastungen in Abt. II und III des Erbbaurechtsgrundbuches. 

Sollte das auf dem Erbbaurechtsgrundstück errichtete Gebäude an den Erbbaurechtsgeber übergehen, ist bei privaten Erbbaurechten in der Regel eine Entschädigung hierfür vereinbart.
Grundsätzlich sieht § 27 ErbbauRG (Erbbaurechtsgesetz) eine Entschädigung seitens des Grundstückseigentümers/Erbbaurechtsgebers gegenüber dem Erbbaurechtsnehmer für das Bauwerk vor. Zudem ist in den Erbbaurechtsverträgen meist eine Regelung zum Zeitablauf und der Höhe der Entschädigung vereinbart. Die Entschädigung bei privaten Erbbaurechten beträgt in der Regel 2/3 des bei Auslauf des Erbbaurechts ermittelten Verkehrswerts für das Gebäude.

Bitte beachten Sie hierzu die Vereinbarungen in Ihrem Erbbaurechtsvertrag sowie die gesetzlichen Bestimmungen.

Eine vorzeitige Rücknahme des Erbbaurechts ist in der Regel nicht möglich.

Welche konkreten Planungen für die einzelnen Grundstücke und Erbbaurechte von den einzelnen Grundstückseigentümern bei Zeitablauf der Erbbaurechtsverträge in der Zukunft bestehen, kann zum jetzigen Zeitpunkt nicht eingeschätzt werden.

Ein Verkauf des Grundstücks durch den Erbbaurechtsgeber ist in der Regel nicht möglich.

Formulare

Änderung Bankverbindung
Die Erbbauzinsen werden von der Katholischen Pfründepachtstelle Regensburg eingezogen. Das Formular zur Änderung der Bankverbindung finden Sie auf der Homepage der Pfründepachtstelle unter folgendem Link:
www.kath-pfruendepachtstelle.de/formulare/
 
 

Kontakt

Bitte wenden Sie sich für Fragen zum Thema Erbbaurecht & Pacht an Ihre zuständige Sachbearbeitung. Diese finden Sie unter "Anprechpartner". Gerne können Sie uns auch über erbbaurech(at)eomuc.de bzw. Fax: 089 / 2137 27 2996 erreichen.